解釋房地產泡沫與崩盤，說明川普式崩盤

金元本位改革具體問答615 Golden Special【 解釋房地產泡沫與崩盤，說明川普式崩盤---凡是靠房地產拉動的國家，結果沒有不崩盤的 】

在這個世界上，

凡是靠房地產拉動的國家，

結果沒有不崩盤的，

美國靠房地產拉動經濟馬上結局是先衰退後崩盤；

日本靠房地產拉動經濟結局也是崩盤；

早已把中國的房地產列為崩盤之列。

總之，凡是靠房地產拉動經濟的國家結局都是崩盤，

尤其當房地產和金融緊密結合成為一種金融衍生工具時，

Q1解釋房地產泡沫與崩盤，說明川普式崩盤

歷史上曾經出現過的多次房地產泡沫，

正是這一觀點最真實的寫照。

地價每上升10%，

炒家的利潤幾乎就會翻一倍。

但在1926年，佛羅裡達房地產泡沫迅速破碎，

許多破產的企業家、銀行家或自殺，

或發瘋，有的則淪為乞丐。

緊接著，隨後從1946年到70年代末，美國的住宅價值與GDP比例一直穩定在90%左右。隨著80年代和90年代利率逐漸下降，

這一比例上升到100-110%左右。

從2000年的網路泡沫開始，

這一比例開始超過120%以上。

2005年，美國的房地產泡沫達到了歷史最高點，

為美國GDP的172%左右。

2008年，美國房地產市場泡沫的破滅成為這場始於美國、

席捲全球的金融風暴之導火索之一。

美國此次金融風暴起源之一的房地產市場的泡沫

仍處於糾正過程之中。

日本中央銀行採取了非常寬鬆的金融政策，

鼓勵資金流入房地產及股票市場，

致使房地產價格暴漲。

從1986年到1989年，

日本的房價整整漲了兩倍。

到1993年，日本房地產業全面崩潰，

日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。

受此影響，日本迎來歷史上最漫長的經濟衰退期，

陷入了長達15年的經濟蕭條和低迷，

至今也未能徹底走出陰影。

這次房地產泡沫也被稱為"二戰後日本的又一次戰敗"。

，應該在日本的房地產泡沫中看到教訓，

"中國正在重蹈地產泡沫破滅覆轍

重創之後的日本經過漫長的20年，

雖然得不償失寬鬆政策仍然處於停滯狀態仍然步入衰退，

通過銀行籌資、

商業票據或公司債券市場等管道融資進入土地市場，

使土地價格上漲，

在很短時間內就粉飾了企業盈利，

抬高了其信用等級，

而由此造成的後果正是昨天和今天的日本。

泰國政府陸續出臺了一系列刺激性政策，

催生出房地產市場的繁榮。

由於沒有很好地進行調控，

最終導致房地產市場供給大大超過需求，

構成了巨大泡沫。

1996年，泰國的房屋空置率持續升高，

其中辦公樓空置率高達50%。

隨著1997年東南亞金融危機的爆發，

泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，

並直接導致各國經濟嚴重衰退。

香港房地產泡沫的破滅。

1996年， 1998年-2004年，香港樓價巨幅下跌，

在這場泡沫中，香港平均每位業主損失267萬港元，

，只有少數城市的房價能跑贏CPI。

每次的泡沫都需要著名媒體來搖旗呐喊，這次美國泡沫充當該角色的是

，那些高收入人群很快就會將自己收入的一半用來支付抵押貸款，

一套普通的郊區房屋的價格將會從100萬美元提升到400萬美元。

“我們期望公司的業績在未來兩年中增長20%，

此後努力實現每年15%的增長率。”

一個警示信號：「銀行隨時願意發放的住房抵押貸款越來越多，

越來越多，」

美國房地產市場已經處在危險的高位，

美國的購房人永遠都會有購買力，

利率不會一直下跌，

特別是對於短期貸款來說。

川普行情(Trump Rally)和川普再通脹(trumpflation)這樣的專業名詞

來向全世界兜售美元資產，

而全世界的投資者對此也是趨之若鶩。

市場對川普給予的期望實在是太高了。

實際上川普奇跡是曇花一現--one hit wonder，

超級資產泡沫有可能要破滅。

超級資產泡沫的形成主要是由於資本大規模長期的錯配造成的，

而美聯儲持續6年的量化寬鬆和零利率造成的這種資本錯位

，美股的幾大關鍵指標均已創造了歷史最高紀錄，

這麼大規模的錯配資金需要套現，

這加息意味著美聯儲製造的美元資產超級泡沫很有可能要破滅。

美元資產超級泡沫就是一顆定時炸彈，

，這顆定時炸彈在他們手裡沒有爆炸，

但是在川普的手裡很有可能要爆炸。

川普很可能會走胡佛的老路。稱之為美國第一位商業總統，

其崛起軌跡也和川普一樣以黑馬姿態銳不可當，

也搞孤立主義和貿易保護主義，

結果大蕭條在其任內爆發。

為了向全世界推銷川普行情和川普再通脹，

華爾街總是拿川普和雷根比較，

其實熟悉美國歷史的人知道，

從孤立主義和貿易保護主義的骨子裡來看，

川普更像胡佛。

美聯儲製造的超級泡沫

先看債券市場：

美元廢紙債券是世界歷史上最大的一個資產錯誤，

　　川普經濟學的擁泵應該瞭解一下，

雷根奇跡開始於美元債券超級牛市的牛頭位置，

而川普奇跡卻處在美元債券超級牛市的牛尾位置—也就是美元債券超級熊市的熊頭位置，

而川普卻依葫蘆畫瓢的搞財政赤字擴張，

結果會好嗎？

這就好比趕著融資成本不斷上升的週期拼命舉債，

結果能好嗎？刻舟求劍的比較，莫過如此。

所以川普試圖用低負利率，

來讓美元大幅貶值，來振興頹勢，

一個看得到的風險就是美國聯邦政府資負債表上的

債務有20萬億美元，

還有許多的表外負債，

表外擔保，表外或有負債。

只要美國十年期國債收益率提高一個百分點，

美國聯邦政府每年的利息支出就會超過2000億美元，

川普偏要趕在這樣一個美元債券超級熊市的熊頭位置

和雷根一樣搞赤字擴張，

這真是東施效顰，

只不過後果要嚴重得多。

這個時候聰明人應該清空美元債券，

降低持有美元固定收益產品(美元養老保險就是其中最大的一類)。

從去年到現在美國有很多地方養老金就遭遇破產風險，

不少還一度終止受益人贖回，

這一切都是美元債券市將至的現象。

可怕的是，

川普7萬億美元的減稅及基建計劃只會使這情況更糟。

另外，房地產的價格是靠債務杠杆驅動的，

而利息特別是國債收益率的走高，

將會壓低房地產價格，

更別提全美房價指數目前再次達到歷史最高水準。

房地產可謂是最大的一個美元資產泡沫。

而川普的政策首先是反移民，

這對美國人口增長是大大不利；

其次是搞大規模赤字刺激，美聯儲加速加息，

等等都會加速抬高美元利率。

房貸利率一旦浮動起來，未來的供樓負擔會顯著上升，

最後房子就成了負資產。

從美聯儲公佈的資料來看，

家庭淨值增長至史上最高，

房屋資產淨值也快要接近2006年房地產泡沫尚未破裂時的水準。

然而如果脫離資料和報告，看看美國人真實的經濟生活，

就會發現是另一番景象：

實際上，並非所有美國人都從這些美好的資料中獲利。

一些中產階級已經被掏空了。

現在住房自有率已經處於歷史低點。

儘管一些人從接近歷史高值的房屋資產淨值中獲利，

，房屋資產和金融資產等財富的確獲得了恢復，

但是美國人的收入卻非如此。

全美有一半的美國人都參與投資了目前一路飛漲的美國股市，

有三分之二的人從住房中獲利。

資料顯示，美國房屋資產淨值已經恢復至經濟危機前高點。

圖中紅線為房屋資產價值，藍線為房屋抵押貸款。

最重要的是，儘管全美房屋資產淨值已經幾乎完全恢復，

但抵押貸款水準卻還沒有恢復。

這意味著房地產市場還不能承受大量的貸款者出現。

畸形的借貸市場

值得注意的是，

接近400萬的屋主依舊處於負資產狀態。

30%業主自住的房子沒有背負任何貸款，

這就意味著5000萬背負著貸款的家庭所占的資產，

還不到資金流資料顯示總資產的57%。

美國房地產業迎來春天？樓市復蘇的背後暗藏不搭配危機

，很多情況下，低額的抵押貸款並不是由低收入人群申請的，

而是那些沒有足夠存款的高收入者、

儘管擁有房屋資產高淨值的人群正利用其信貸來提升其資產，

但隨著美國貸款利率飆升，

很多美國人都因為成本不會或無法進行套現再融資。